Veja o comentário de nosso advogado Prof. Carlos Eduardo
O artigo de hoje é para todos os locatários e locadores que fazem contratos de locação bem escritos, porém não colocam as cláusulas na prática.
Sim, é comum lermos contrato de locação contendo cláusula de vistoria do imóvel locado, no entanto não consta efetivamente o laudo confirmando essa vistoria.
Importante frisar que para evitar aborrecimentos futuros, a compra ou o aluguel de uma residência requer alguns cuidados. E hoje vamos destacar a vistoria de imóvel. Isso inclui todos os envolvidos na negociação, como locatário, o proprietário e a imobiliária.
Ressalta-se que vistoria é o ato de avaliar um imóvel, observar os detalhes e verificar sua habitabilidade. O imóvel como um todo é analisado: acabamento, fiação elétrica, encanamento etc.
A Lei do Inquilinato (lei 8.245/91) aduz em seu artigo 22, inciso I que: O LOCADOR é obrigado a entregar ao LOCATÁRIO o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”
O Código Civil/2002 também assevera que:
Sendo assim, antes da entrega das chaves, é necessário que haja uma boa vistoria com profissionais capacitados, sendo imprescindível a assinatura do laudo de vistoria por todos os envolvidos. É possível que o inquilino ou o proprietário estejam presentes, embora um vistoriador possa simplesmente apresentar o laudo com o levantamento dos itens que foram observados.
E qual o objetivo da vistoria?
O principal objetivo da vistoria está em verificar detalhadamente e com rigor técnico o real estado do imóvel registrando no laudo específico. Nas locações de imóvel a vistoria evita o descuido do inquilino e garante que o locador se resguarde quanto às condições que o imóvel foi entregue no momento da locação, uma vez que, todas as partes envolvidas na negociação deverão ter conhecimento do estado no qual ele foi entregue.
É fundamental que o laudo seja reconhecido formalmente pelas partes (locador e locatário).
O que deve conter na vistoria?
Uma boa vistoria é aquela que abrange o imóvel como um todo, sem esquecer de nenhuma das áreas do imóvel, sendo elas internas ou externas.
Na inspeção, é preciso verificar se as condições do imóvel estão de acordo com o descrito no contrato de locação, e principalmente se há algum defeito que impossibilite uma moradia segura e saudável. Tudo deve ser fiel ao apresentado no momento da locação.
O ideal é contratar um profissional qualificado ou uma empresa especializada, que documente tudo com fotos e gere um laudo completo e de acordo com a necessidade das partes. Os itens essenciais a serem observados no laudo são:
- Estado da fachada, incluindo a entrada do imóvel, portas e janelas;
- Conservação da pintura do imóvel se há pintura nova ou não?
- Parte elétrica do imóvel se há cabos e fios expostos, interruptores estão todos funcionando, se há material apresentando ferrugem;
- Trincos e fechaduras estão todos em bons estados de conservação e podendo ser utilizados;
- Banheiros estão funcionando de acordo;
- Como está o estado das vidraças do local;
- Verifique o telhado e avalie se há manchas escuras no teto, pois são um indício de vazamentos.
- Certifique-se de que não há nada que possa prejudicar a sua saúde, como bolor, vazamentos de gás, curto-circuito.
- Paredes se há alguma rachadura e azulejos quebrados;
- Verificar se há algum defeitos nos pisos, se há falhas ou falta de rejuntes em algum local.
Importante frisar que se no momento da vistoria não foi possível verificar qualquer área da casa que conste no laudo de vistoria qual a área e por qual motivo não houve a vistoria.
E o laudo de vistoria?
O laudo de vistoria normalmente é emitido por uma imobiliária e/ou corretor, mas as vezes não é possível isso ocorrer. Sendo assim é possível que o inquilino ou proprietário elabore o relatório e anexe ao contrato com a assinatura do locador e locatário, utilizando como prova judicial em qualquer eventual disputa entre as partes.
Importante ter no momento da vistoria a presença do locatário e locador e quando não forem possíveis pessoas que possam representá-los.
E na hora que for devolver o imóvel?
Necessário deixar bem claro que após o término do contrato de aluguel uma nova vistoria é realizada, nela, é verificado se o imóvel está em condições semelhantes a quando foi entregue ao locatário. Caso esteja tudo em ordem, o contrato é encerrado normalmente. No entanto, se alguma inconformidade for encontrada, o inquilino deverá resolvê-la antes de devolver as chaves.
No entanto, é preciso ficar atento para o desgaste normal que não poderá ser cobrado do Locatário, conforme artigo 23, II, da Lei do Inquilinato.
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Após analise final com base na vistoria inicial e no levantamento fotográfico, e certo que tudo se encontra na perfeita ordem, o Locador deve oficializar a devolução das chaves.
Considerações importantes
Conforme supracitado a vistoria tem como principal objetivo resguardar tanto o locador quanto o locatário de aborrecimento e possíveis prejuízos.
Ademais é importante frisar que há alguns defeitos que só irão aparecer em decorrência do uso, como problemas hidráulico e elétrico.
Alguns contratos veem com cláusula de vistoria sistemática, ou seja, o proprietário faz vistoria durante a vigência do contrato sempre informando ao locador que irá realizar a vistoria.
Se o locatário encontre algum defeito prejudicial a sua estadia pode requisitar o cancelamento do contrato.
Desta forma, o laudo de vistoria, elaborado corretamente, é uma garantia para todos, uma segurança que mantém o equilíbrio nas relações locatícias, evitando aborrecimentos e demandas judiciais que podem levar anos para serem resolvidas.
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