Muitos associam leilões, em sua maioria, a processos judiciais, especialmente quando se trata de propriedades envolvidas em processos legais. No entanto, existe outro tipo de leilão – os leilões extrajudiciais – que podem representar uma excelente oportunidade para adquirir imóveis de forma vantajosa.
Neste artigo, exploraremos o universo dos leilões de imóveis extrajudiciais, explicando o que são, como funcionam e por que podem ser uma alternativa interessante para quem busca investir ou encontrar uma nova residência.
Entendendo os leilões extrajudiciais
Um leilão de imóvel extrajudicial é aquele associado a uma instituição financeira, como os leilões da Caixa, por exemplo, ou seja, associados a bancos e em certos cenários, a incorporadoras. Nesse contexto, os imóveis são dados como garantia de financiamento imobiliário para a instituição financeira. Em outras palavras, se uma pessoa adquire um imóvel por meio de financiamento e deixa de pagar as parcelas ao banco, ele tem o direito de recuperar a dívida.
Primeiramente, é enviada uma notificação ao devedor para que ele efetue o pagamento em até 15 dias, o que chamamos de purgar a mora, ou seja, pagar as prestações vencidas e as que vencerem até a data do pagamento. Caso o devedor seja intimado e não efetue o pagamento, o banco deverá consolidar a propriedade em seu nome.
Isso significa que, anteriormente, a propriedade estava em garantia do pagamento; era uma propriedade resolúvel, na qual o verdadeiro proprietário era o banco. No caso, o devedor que ‘comprou’ aquele imóvel era apenas o detentor do direito de adquirir a propriedade até que todas as parcelas do financiamento fossem pagas. Consolidar, então, é tornar a propriedade definitivamente patrimônio do banco.
A partir de que momento é promovido o leilão extrajudicial?
A partir do momento em que o banco realiza a averbação da propriedade no registro de imóveis, dispõe de um prazo de 30 dias para dar início ao leilão extrajudicial do imóvel. Todo esse procedimento está previsto na lei de alienação fiduciária, a qual regula um tipo específico de garantia para operações de crédito imobiliário, envolvendo, neste caso, o bem imóvel.
Na primeira data de leilão extrajudicial, esse imóvel pode ser adquirido pelo valor estipulado no contrato de alienação fiduciária ou pela base de cálculo do ITBI, o que for mais elevado. Geralmente, estabelece-se a base do ITBI, pois ela costuma ser a opção de maior valor.
Se não houver licitantes na primeira praça, ou seja, no primeiro leilão, a segunda data é agendada. Nessa segunda praça, o imóvel pode ser adquirido pelo valor da dívida em aberto acrescido dos encargos, que podem incluir débitos de condomínio, IPTUs e despesas relacionadas à cobrança extrajudicial, além das despesas cartorárias de ITBI. O imóvel é arrematado então pela pessoa que oferecer o lance mais alto, tornando-se o vencedor da disputa, adquirindo assim o imóvel.
Existe o auto de arrematação em um leilão de imóvel extrajudicial?
Não, em leilões de imóveis extrajudiciais não existe o auto de arrematação. Nesse caso, o licitante vencedor vai receber e assinar junto com o leiloeiro uma ata de arrematação. A ata nada mais é do que um documento para comprovar que a arrematação foi feita e também funciona como recibo de pagamento do valor do lance vencedor.
Após isso, o arrematante, juntamente com o banco, irá realizar uma escritura de compra e venda, que deve ser registrada na matrícula do imóvel. Somente após esse registro, o arrematante terá o direito de ingressar com uma ação de imissão na posse, caso o imóvel esteja ocupado.
No entanto, se o imóvel estiver desocupado ou se houver ocorrido uma negociação entre o advogado do arrematante e o proprietário para que este desocupe o imóvel, não será necessário entrar com a ação de imissão na posse. É importante ressaltar que na grande maioria dos casos, o imóvel encontra-se ocupado.
Fator primordial para ter segurança em um leilão de imóvel extrajudicial
Inicialmente, é fundamental verificar se os requisitos estipulados na lei de alienação fiduciária foram rigorosamente cumpridos. Isso envolve a devida notificação do devedor para o pagamento das prestações vencidas. Essa notificação deve ser pessoal. No entanto, caso não seja possível realizar a notificação pessoal, é necessário seguir o procedimento previsto no Código de Processo.
Esse procedimento, conhecido como “intimação por hora certa”, implica que o oficial de justiça visite o local duas vezes. Se houver suspeita de ocultação do devedor, o oficial marca um dia e hora para efetuar a intimação. Normalmente, essa marcação é realizada em conjunto com algum parente, vizinho ou porteiro.
No caso de não comparecimento do devedor para a intimação por hora certa, considera-se que a intimação foi devidamente realizada. No entanto, se essa intimação não puder ser efetuada, recorre-se à intimação por edital (publicação na imprensa ou diários públicos).
Em resumo, é imperativo seguir todos esses requisitos estritamente. Se a notificação direta não for possível e o procedimento não seguir o caminho de “não encontrou o devedor” passando diretamente para a intimação por edital, o leilão poderá ser passível de anulação pelo devedor, uma vez que os requisitos procedimentais previstos na lei de alienação fiduciária não teriam sido cumpridos.
Como participar de um leilão extrajudicial de forma segura?
É importante destacar que o devedor tem um “direito” que diz respeito ao pagamento do saldo devedor em aberto. Em outras palavras, o devedor pode quitar a dívida pendente juntamente com os encargos, mesmo se o imóvel já estiver em leilão, podendo anular o seu lance. Não se trata apenas de preferência, mas sim do direito de quitação do montante em débito.
Esta e outras questões são de extrema importância e requerem atenção prévia. Verificar se o devedor foi notificado corretamente das datas do leilão extrajudicial é fundamental, pois isso permite que o devedor exerça o direito de quitar o saldo devedor pendente, em vez de pagar o valor durante o leilão extrajudicial.
Além disso, como fazemos em nosso escritório de advocacia imobiliária e leilão de imóveis, o Cataldo Siston, é crucial obter o nome do devedor antes do leilão e realizar uma análise para verificar se há alguma ação judicial em andamento no Tribunal de Justiça envolvendo o devedor e o banco. Isso é relevante porque o devedor pode já estar contestando o leilão extrajudicial, argumentando que a notificação foi inadequada ou que a intimação referente à data do leilão não foi realizada de forma adequada.
Nesse caso, se o advogado do arrematante verificar a validade das alegações e constatar que estas são pertinentes, o cliente é informado, desaconselhando-se a participação no leilão. No entanto, se o advogado determinar que o devedor está fazendo alegações infundadas, podemos afirmar que é seguro participar do leilão extrajudicial.
