Um dos maiores receios de quem participa de leilões de imóveis, ou daqueles que têm interesse em participar, é chegar ao final de todo o processo e ocorrer algo que anule a arrematação, ou seja, que ocorra o processo que conhecemos como impugnação à arrematação do imóvel. Nesse contexto, os fatores que levam a essa anulação são o principal questionamento dos licitantes e arrematantes que procuram nosso escritório.
Fator 1: não intimação dos cônjuges em leilões de imóveis
Vamos a um exemplo para ilustrar um dos motivos mais simples que podem levar à impugnação à arrematação em leilões de imóveis: imagine que há uma dívida de condomínio e o executado está respondendo por ela. Logo, chega o momento em que o imóvel é levado a leilão para quitar esse débito. No entanto, o executado é casado, e a esposa dele não foi intimada da penhora, tampouco foi informada das datas do leilão. Se essa situação ocorrer, existe a possibilidade da anulação da arrematação.
O exemplo acima representa uma situação comum de impugnação na arrematação, que é a não intimação dos cônjuges. Isso acontece porque o requisito do direito processual é obrigatório e, quando não é respeitado, cria-se uma brecha que pode resultar na anulação da arrematação.
Fator 2: não intimação das partes interessadas, como previsto em lei
Os fatores de comunicação processual desempenham um papel crucial no sucesso de uma arrematação em leilões de imóveis. Assim, todas as partes interessadas (incluindo terceiros), conforme expressamente previsto no código de processo civil, devem receber intimação da penhora e das datas do leilão.
Como exemplo, em situações em que há uma promessa de compra e venda registrada na matrícula do imóvel, o promissário comprador também deve ser intimado da penhora. Alguns juízes, reconhecendo essa necessidade, podem até mesmo alterar a data do leilão. Portanto, é imperativo que esses requisitos de direito processual sejam legalizados profundamente antes da arrematação, pois o descumprimento pode resultar na impugnação do processo de arrematação.
Fator 3: arrematação por preço vil
Outra situação comum é a ocorrência de arrematação por preço vil. Mas afinal, o que caracteriza um preço vil? Trata-se do valor abaixo do mínimo estabelecido no processo, que equivale a 50% do valor de avaliação do bem ou a um montante inferior ao determinado pelo juiz.
Geralmente, o juiz define o valor mínimo de venda em segunda praça. No entanto, na ausência de uma estipulação específica pelo juiz, o valor mínimo é automaticamente fixado em 50% do valor de avaliação. Se a arrematação ocorrer por um montante inferior a 50%, configura-se como arrematação por preço vil, e existe a possibilidade de anulação desse processo e impugnação à arrematação.
Fator 4: notificação e intimação do devedor em leilões extrajudiciais e judiciais
Nos leilões de imóveis, tanto extrajudiciais quanto judiciais, é essencial que o devedor seja notificado e intimado pessoalmente para que ele possa quitar as dívidas em atraso ou exercer o direito de preferência na arrematação. No entanto, se isso não ocorrer, as consequências podem ser diferentes. No leilão extrajudicial a falta de intimação pode invalidar todo o procedimento e os atos de expropriação do bem.
Fator 5: não notificação do credor hipotecário
Alertamos que, em determinadas situações, há a possibilidade de perda de capital, como exemplificado a seguir: ao arrematar um imóvel, espera-se que a hipoteca seja extinta com a arrematação. Contudo, para que isso ocorra, é necessário intimar o hipotecário com pelo menos cinco dias de antecedência à data do leilão.
Caso o hipotecário não seja devidamente intimado, a arrematação não terá eficácia em relação ao valor hipotecário. Assim, o ônus permanecerá sobre o imóvel, e o arrematante será responsável por arcar com ele. Além disso, a ausência de intimação ao hipotecário pode levar à anulação da arrematação, pois o próprio hipotecário pode requerer a impugnação à arrematação, dependendo da estratégia adotada pelo seu advogado.
