O cálculo do ITBI deve ser baseado no valor pago no leilão judicial
Diante da crise econômica que assolou o país nos últimos anos, muitos imóveis foram penhorados para a quitação de dívidas dos seus proprietários, ensejando um significativo aumento da quantidade de imóveis alienados em leilões judiciais, por meio do qual o Estado-Juiz promove a alienação forçada dos bens penhorados a quem oferecer a melhor oferta.
Junto ao aumento da oferta de imóveis em leilão, há uma crescente elevação do número de interessados nessa modalidade de aquisição imobiliária, tanto para a realização de investimentos (revenda ou locação) quanto para fins de moradia, pois os imóveis podem ser vendidos até pela metade do valor da avaliação judicial.
Essa espécie de alienação de imóveis possui natureza jurídica distinta de uma compra e venda usual, uma vez que é considerada como forma originária de aquisição da propriedade, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem.
Todavia, em ambas as modalidades de aquisição, dentre outras, a transferência da propriedade só se efetiva através do registro do título junto ao correspondente cartório imobiliário, momento em que deve ser efetuado o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Nesse passo, é importante destacar uma questão de grande relevância, relacionada ao valor utilizado como base de cálculo para fins de pagamento do ITBI. Enquanto nas tradicionais formas de transferência da propriedade imobiliária, o ITBI é calculado com base no valor venal arbitrado pelo respectivo Município, na específica hipótese de alienação de imóvel em leilão judicial, o seu valor venal, inclusive para recolhimento do ITBI, corresponde ao valor pelo qual o bem foi arrematado.
Esse é o pacífico e unânime entendimento do Superior Tribunal de Justiça, como se vê da leitura dos julgamentos dos Recursos Especiais nºs 1.670.521, e 1.542.296, dentre outros.
A título de exemplo, considerando que o contribuinte arremate um imóvel no Rio de Janeiro pelo valor de R$ 500.000,00, o valor a ser recolhido de ITBI será de R$ 15.000,00, tendo em conta que a alíquota, que varia entre os Municípios, no Rio de Janeiro é de 3%. Caso o valor venal desse mesmo imóvel tivesse sido arbitrado pela prefeitura em R$ 800.000,00, o contribuinte deveria pagar R$ 24.000,00 de ITBI.
Assim, como os imóveis leiloados, em sua grande maioria, são adquiridos por valor bem abaixo do preço de mercado, o calculo do ITBI sobre o valor da arrematação representa uma significativa economia para o contribuinte.