Primeiramente, antes de adentrarmos no tema inerente ao direito à posse do imóvel arrematado, é necessário conceituarmos as diferentes espécies de leilões de imóveis, que se dividem entre os leilões judiciais e os extrajudiciais.
O leilão judicial consiste em uma das modalidades de expropriação executiva, em que o Estado-Juiz promove a alienação forçada de bens integrantes do patrimônio do devedor, visando à satisfação dos direitos creditórios do exequente, de modo que o direito substancial contido no título executivo seja transmudado em resultados concretos, com projeções materiais no mundo fático.
A nota comum de qualquer execução judicial funda-se na satisfação do direito do exequente, sendo a alienação em leilão público técnica executiva sub-rogatória da conduta do titular do dever jurídico, por meio da qual o Estado fará a transferência coativa do domínio do bem do devedor a quem oferecer a melhor oferta, para que o dinheiro obtido seja distribuído aos seus credores.
A arrematação (ato com que se conclui o leilão judicial, tornando último o lanço que se fez), nos termos do art. 903, caput, do Código de Processo Civil, resta consumada, tornando-se prefeita, acabada e irretratável, com a assinatura do respectivo auto, pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro.
O auto de arrematação é a expressão documental do ato judicial destinado à alienação do bem, através do qual o Estado transmite ao adquirente os direitos do executado na coisa penhorada. Todavia, como em nosso sistema jurídico a transferência do domínio de imóvel só se efetiva mediante registro (art. 1.245, caput, do Código Civil), o juiz da execução – consoante prevê o art. 901,§1º, do CPC – determinará a expedição da carta de arrematação, que é o título formal a ser levado no registro imobiliário, para que se opere a transmissão da propriedade ao arrematante.
A imissão na posse do imóvel pelo adquirente é consequência natural da arrematação e ocorre mediante determinação judicial nos próprios autos da execução, sem que haja necessidade de propositura de outra ação para esse fim. Nesse sentido, o art. 901, §1º, do CPC e o pacífico entendimento jurisprudencial asseguram que, constatado o efetivo pagamento do valor integral da arrematação pelo adquirente, tem ele o direito de ver expedida imediatamente a carta de arrematação, bem como deferida a sua imissão na posse.
Por sua vez, o leilão extrajudicial consiste na venda de um bem por iniciativa particular, portanto, fora da esfera judicial, para aquele que oferecer a melhor oferta. Entretanto, os leilões extrajudiciais de maior abrangência e importância social são aqueles regidos pela lei de alienação fiduciária (Lei 9.514/97), em que o devedor transmite a propriedade do imóvel, passando-a ao credor como garantia de satisfação da obrigação relativa ao pagamento do empréstimo contratado.
No caso de falta de pagamento do financiamento, ao credor, através dos procedimentos descritos na lei de regência, é assegurado o direito de promover as medidas executivas extrajudiciais, de modo que, não havendo a purgação da mora até a consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário, cabe a este o dever de promover a realização de dois leilões para a venda do bem imóvel, para que o seu crédito seja satisfeito com o produto da alienação.
Ao arrematante será lavrada escritura pública de compra e venda do bem, que deve promover o registro desse título aquisitivo junto ao cartório imobiliário competente, a fim de que detenha a propriedade do imóvel. Estando o imóvel ocupado, o arrematante deverá propor ação de imissão na posse, que é uma ação petitória, em que o proprietário busca o direito de exercer, pela primeira vez, a posse do imóvel, em face daquele que ilegitimamente a detenha (o devedor fiduciante). O que o arrematante pede é a coisa, tendo como causa de pedir a propriedade e o direito de sequela (ius possidendi).
Assim, restando comprovado que o arrematante é o titular da propriedade do imóvel, o mesmo tem o direito de reaver o bem de quem injustamente o possua, nos termos do art. 1.228, do Código Civil.
Outro não é o sentido do art. 30 da Lei nº 9514/97, o qual também assegura ao arrematante o direito de ser liminarmente imitido na posse do imóvel arrematado, em 60 dias, desde que comprove o registro da propriedade junto ao competente Cartório de Imóveis.
Por meio do presente artigo, busca-se tão somente tentar destacar os principais traços distintivos dos leilões judiciais e extrajudiciais, e consequentemente, demonstrar o instrumento processual adequado para que o arrematante seja imitido na posse do imóvel.
