O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal que incide sobre a transmissão de propriedade ou direitos reais sobre imóveis, abrangendo diversas situações como compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento, adjudicação, usucapião e arrematação em leilões judiciais e extrajudiciais. O fato gerador do ITBI é a transmissão do imóvel, e o contribuinte responsável pelo pagamento é o adquirente do bem ou do direito.
A alíquota do ITBI varia de acordo com o município, geralmente situando-se entre 2% e 3% do valor do imóvel. Uma dúvida comum entre os licitantes de leilões de imóveis no Rio de Janeiro é sobre qual valor deve ser considerado como base de cálculo do imposto: se o valor venal do imóvel, que é o valor estimado para negociação em condições normais de mercado, ou o valor da arrematação, que é o preço pelo qual o bem é adquirido no leilão. Este é um ponto importante que será abordado neste artigo, buscando esclarecer como o ITBI é aplicado em leilões de imóveis.
ITBI no Rio de Janeiro: valor venal de referência gera polêmica
No Rio de Janeiro, houve um período em que o ITBI passou a ser cobrado com base no valor venal de referência (VVR) dos imóveis, conforme uma nova legislação. O VVR era uma estimativa feita pela Prefeitura, levando em conta fatores como localização, metragem e tipo do imóvel, mas frequentemente superava o valor de arrematação nos leilões. Assim, a alíquota de 3% era aplicada sobre o VVR, em vez de sobre o valor efetivamente pago pelo arrematante.
Essa prática gerou muitas contestações judiciais por parte dos contribuintes, resultando em um grande número de ações contra o município. Os contribuintes argumentavam que o VVR não refletia o valor real do imóvel, que deveria ser considerado como base de cálculo do ITBI, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Essa situação evidenciou a necessidade de uma análise mais justa e precisa na determinação da base de cálculo do imposto, alinhando-a ao valor declarado na escritura.
STJ define ITBI sobre arrematação em leilão
Segundo o Diário Oficial da União (2022), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o critério de cálculo do ITBI na aquisição de imóveis, inclusive os arrematados em leilão judicial ou extrajudicial, deve ser o valor da aquisição e não o valor venal do imóvel. A decisão foi publicada em 14/03/2022 e afirmou que:
“[…] na hipótese da arrematação a base de cálculo do ITBI deverá corresponder ao valor da aquisição do bem vendido judicialmente, devendo a quantia atingida em hasta pública ser considerada como valor venal do imóvel, posto que a arrematação possui natureza jurídica de venda, razão pela qual deve ser considerado esse valor do bem arrematado como seu valor venal.” (DIÁRIO OFICIAL DA UNIÃO, 2022, p. 12)
IPTU: valor venal ou valor de arrematação?
O IPTU, Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, diferente do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que é pago somente uma única vez após a transmissão do imóvel, deve ser pago anualmente. No entanto, a decisão do STJ sobre ITBI em leilão de imóveis no RJ, que deve ser pago com base no valor de arrematação e não com base no valor venal, não se aplica ao IPTU. Neste caso, o fisco municipal pode usar o valor venal como referência para fins de cobrança do IPTU.
Vantagens de uma assistência jurídica em leilões de imóveis no RJ
A assistência jurídica é, de fato, uma aliada essencial para quem deseja participar de leilões de imóveis no Rio de Janeiro. Um advogado especializado pode fornecer orientações valiosas sobre os direitos e deveres tributários do licitante, além de ajudar na arrematação do imóvel e na defesa contra cobranças indevidas do ITBI. Com o suporte de um profissional, o contribuinte pode evitar surpresas desagradáveis, assegurar a segurança jurídica da transmissão do imóvel e até negociar melhores condições de pagamento e financiamento.
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