Os leilões de imóveis podem ser classificados em duas categorias principais: leilões judiciais e leilões extrajudiciais. Os leilões judiciais são uma forma de expropriação executiva, onde o estado realiza a venda forçada de bens pertencentes ao devedor, como imóveis, para saldar dívidas com credores. Por outro lado, os leilões extrajudiciais surgem a partir de contratos de alienação fiduciária, nos quais o proprietário utiliza seu imóvel como garantia para um empréstimo ou financiamento. Vamos explorar como funcionam os leilões extrajudiciais.
Quais são os procedimentos de um leilão extrajudicial?
1 – Alienação fiduciária e inadimplência do proprietário do imóvel
Como mencionado anteriormente, o leilão extrajudicial decorre de um contrato de alienação fiduciária. Esse tipo de contrato permite que uma pessoa obtenha um empréstimo ou financiamento, utilizando seu imóvel como garantia. Assim, se o devedor não conseguir honrar os pagamentos das parcelas no futuro, o credor (que concedeu o empréstimo) terá o direito de retomar a posse do imóvel. Para que a instituição ou pessoa credora possa efetivamente tomar o imóvel, é necessário que um número mínimo de parcelas em atraso seja atingido, conforme estipulado no contrato de alienação fiduciária. Geralmente, esse número é de três parcelas consecutivas. Quando isso acontece, uma notificação é enviada ao devedor, informando-o que ele tem 15 dias para regularizar os pagamentos pendentes. Se a inadimplência persistir, o credor pode então retomar a posse do imóvel e dar início ao leilão extrajudicial. Todas as diretrizes e regulamentações relacionadas aos contratos de alienação fiduciária podem ser consultadas na lei n° 9.514/1997.
2 – Consolidação da posse do credor
Antes de dar início ao leilão do imóvel que foi alienado fiduciariamente, o credor precisa converter a propriedade fiduciária desse bem em uma propriedade definitiva, consolidando-a integralmente em seu nome. Ao realizar esse procedimento, o credor se torna o legítimo proprietário do imóvel e, em seguida, deve proceder com a sua venda em leilão.
3 – Escolha do leiloeiro
A primeira etapa que o credor deve realizar para iniciar o leilão extrajudicial é a nomeação de um leiloeiro oficial, que deve estar devidamente registrado na Junta Comercial do estado onde o imóvel está localizado. Geralmente, essa indicação é feita pela própria Junta. O leiloeiro será responsável por elaborar o edital do leilão, que contém todas as regras relacionadas à venda e compra do imóvel, incluindo formas de pagamento, datas, horários, lances mínimos e outras diretrizes. Além disso, o edital traz informações relevantes sobre o imóvel e seu antigo proprietário, como eventuais dívidas que podem ser transferidas ao arrematante. O leiloeiro também costuma cuidar da divulgação dos leilões extrajudiciais e judiciais sob sua responsabilidade. Em contrapartida, ele recebe uma comissão de 5% sobre o valor da arrematação e, em alguns casos, pode negociar uma comissão percentual adicional com o vendedor do imóvel (credor).
4 – Início do leilão
Com o leiloeiro devidamente nomeado e o edital elaborado, inicia-se o leilão extrajudicial. De acordo com a legislação, esse processo deve ocorrer em duas etapas (ou praças). No primeiro leilão, o lance mínimo é estabelecido com base no valor de avaliação do imóvel conforme estipulado no contrato de alienação fiduciária. Caso não haja interessados, um segundo leilão será realizado. Este segundo leilão deve ocorrer 15 dias após o primeiro. No segundo leilão, o valor do lance inicial será, no mínimo, equivalente à dívida do executado (o antigo proprietário), acrescido das despesas de cartório, dívidas de IPTU, custos de execução e a comissão do leiloeiro. Assim, o valor pode ser inferior ao da primeira praça ou não.
5 – Após o leilão
Concluídas as etapas do leilão extrajudicial, surgem duas possibilidades: a ausência de compradores (leilão negativo) ou a arrematação por alguém (leilão positivo). No caso de um leilão negativo, o credor assume a posse efetiva do imóvel e pode dispor dele como desejar: vendendo diretamente a terceiros, realizando outro leilão pelo valor que preferir, alugando-o, entre outras opções. Por outro lado, em um leilão positivo, seja na primeira ou na segunda praça, o arrematante deve efetuar o pagamento do valor do lance, conforme as regras estabelecidas no edital. Após o pagamento, o credor emitirá um termo de quitação e será elaborado o auto de arrematação, que deve ser assinado pelo arrematante e pelo leiloeiro para que a compra seja considerada completa e irretratável. A partir desse momento, o arrematante deve iniciar todos os procedimentos burocráticos necessários para obter a posse definitiva do imóvel.
6 – Transferindo a posse do imóvel após o leilão
Caso o imóvel arrematado ainda esteja ocupado, será necessário ingressar com uma ação de imissão na posse para desocupá-lo, geralmente obtendo uma decisão liminar. Para isso, você precisará apresentar o auto de arrematação ao juiz. Além disso, para garantir a propriedade definitiva do imóvel arrematado, conforme estabelece o art. 1.245, caput, do Código Civil, é imprescindível realizar o registro do imóvel em cartório. Para tanto, leve a escritura pública de compra e venda, que será elaborada logo após o leilão, ao cartório imobiliário mais próximo. Após essa etapa, o imóvel leiloado será 100% seu.
Conte com uma assistência jurídica especializada
Como você pode ter percebido, os leilões extrajudiciais envolvem uma série de processos jurídicos e questões legais, tanto antes quanto depois da arrematação. Por isso, é fundamental contar com uma assessoria jurídica especializada em leilões de imóveis e advocacia imobiliária. Essa equipe poderá cuidar de toda a burocracia necessária para a transferência da posse do imóvel e realizar uma análise detalhada do processo, garantindo que todos os trâmites sejam executados corretamente. Afinal, qualquer irregularidade no processo pode resultar em nulidade jurídica, o que poderia levar à anulação da arrematação no futuro.
