Atualmente, a prática de locação por temporada de apartamentos em condomínios residenciais tem gerado intenso debate jurídico, sendo alvo de diversas divergências doutrinárias e jurisprudenciais. De um lado, considera-se que a locação por temporada, com alta rotatividade, caracteriza-se como uma atividade hoteleira (serviço de hospedagem) dentro do condomínio, o que alteraria sua essência, uma vez que a convenção proíbe o uso de unidades residenciais para fins comerciais. Além disso, acredita-se que a grande rotatividade de pessoas afeta a segurança, a tranquilidade e a rotina dos demais moradores. Vamos analisar:
TJ-RJ – AI: 00604816520168190000, Relator: Des(a). FABIO DUTRA, Data de Julgamento: 11/07/2017, PRIMEIRA C MARA CÍVEL
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO RECORRIDA QUE DEFERIU A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA PARA DETERMINAR QUE A RÉ SUSPENDA A ATIVIDADE COMERCIAL EXERCIDA NO IMÓVEL. AGRAVANTE SUSTENTA INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO À LOCAÇÃO POR TEMPORADA NO REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO. A LOCAÇÃO POR TEMPORADA SE DISTINGUE DO CONTRATO DE HOSPEDAGEM JUSTAMENTE PELO OFERECIMENTO DOS DENOMINADOS SERVIÇOS DE HOSPEDAGEM. HÁ ELEMENTOS QUE EVIDENCIAM QUE A AGRAVANTE NÃO REALIZA SIMPLES LOCAÇÕES POR TEMPORADA, MAS SIM EXPLORA SUA UNIDADE PARA FINS COMERCIAIS, EXERCENDO ATIVIDADES TÍPICAS DE HOTELARIA. O REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO ESTABELECE EXPRESSAMENTE A FINALIDADE RESIDENCIAL DOS APARTAMENTOS. EXISTÊNCIA DE PERICULUM IN MORA EVIDENCIADO PELA GRANDE CIRCULAÇÃO DE PESSOAS ESTRANHAS NO EDIFÍCIO, UMA VEZ QUE ALUGAM O APARTAMENTO POR POUCOS DIAS, COMO OCORRE EM HOTÉIS, OCASIONANDO PARA OS CONDÔMINOS SENSAÇÃO DE INSEGURANÇA. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA A CONCESSÃO DA LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.
Por outro lado, argumenta-se que a locação por temporada de apartamentos está claramente prevista no artigo 48 da lei de locações (lei nº 8.245/91), sendo firmada por um período que não ultrapassa 90 dias para a moradia temporária do inquilino, de modo que não modifica a finalidade residencial da unidade imobiliária. Nesse contexto:
TJ-RJ – APL: 01075534520168190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 13 VARA CIVEL, Relator: CLAUDIA PIRES DOS SANTOS FERREIRA, Data de Julgamento: 27/09/2017, SEXTA C MARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/10/2017
APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO POR TEMPORADA. PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DA RÉ A ABSTER-SE DE UTILIZAR A SUA UNIDADE HABITACIONAL OU OUTRAS QUE ADMINISTRA NO CONDOMÍNIO AUTOR, POR TEMPORADA OU HOSPEDAGEM, QUE NÃO SEJA ÚNICA E EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL, NA FORMA PERMITIDA NA CONVENÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL. CONVENÇÃO QUE PERMITE A LOCAÇÃO POR TEMPORADA, SE TIVER FIM RESIDENCIAL. HIPÓTESE DOS AUTOS. AUTOR QUE NÃO COMPROVOU FINALIDADE DIVERSA. MANUTENÇÃO DO JULGADO. HONORÁRIOS RECURSAIS, FIXADOS CONSOANTE A REGRA DO ART. 85, § 11 DO NCPC. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
Além disso, defende-se que o proprietário, conforme os artigos 1228 e 1.335 do Código Civil, possui o direito de utilizar o bem, incluindo a possibilidade de alugá-lo a terceiros por temporada, não podendo esse direito ser restringido pela convenção ou pelo regimento interno do condomínio, sob risco de uma interferência indevida e limitação no direito exclusivo de propriedade do condômino. Por exemplo:
TJ-PR – APL: 16024330 PR 1602433-0 (Acórdão), Relator: José Augusto Gomes Aniceto, Data de Julgamento: 23/02/2017, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2002 03/04/2017
DECISÃO: ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Desembargador Relator. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA – CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA – MULTA APLICADA AO CONDÔMINO – IMPOSSIBILIDADE – AFRONTA AO DIREITO À PROPRIEDADE – LOCAÇÃO DO IMÓVEL PARA TEMPORADA EXPRESSAMENTE PREVISTA NA LEI DE LOCAÇÃO – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE USO INDEVIDO DO IMÓVEL OU DESVIO DE FINALIDADE – SENTENÇA MANTIDA RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO
Nesse sentido, acreditamos que o proprietário tem o direito legítimo de utilizar seu bem da maneira que desejar, inclusive alugando-o pelo tempo que achar necessário, desde que respeite a natureza residencial do condomínio. No entanto, esse direito deve ser exercido de acordo com sua função social, de modo que o interesse coletivo se sobreponha ao individual, estabelecendo limitações em favor do sossego, da saúde e da segurança dos demais condôminos, tudo a ser avaliado com base nas circunstâncias concretas. Tem mais perguntas? Entre em contato conosco e receba uma assessoria jurídica especializada.
