No âmbito da locação de imóveis urbanos, poderá o locador, no intuito de reduzir os riscos inerentes ao recebimento dos valores correspondente ao aluguel, exigir do locatário uma das modalidades de garantia previstas no artigo 37 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991). Sendo uma delas a fiança.
Este tema é de suma importância no campo da locação de imóveis, quando se trata da garantia fidejussória é necessário conhecermos os limites de tais garantias.
Atrelada a segurança jurídica à fiança é uma garantias muito usada no mundo dos contratos de locação, construindo assim uma das formas de garantia do proprietário do imóvel contra a falta de pagamento dos aluguéis pelo locatário por isso é pressuposto fundamental.
Nesta esteira Maria Helena Diniz afirma que:
Como obrigação acessória a fiança garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.
O Código Civil nos artigos 818 a 839 prevê a forma do contrato de fiança, exigindo assim que o contrato deve ser formalizado por escrito e não comporta interpretação extensiva.
Além disso, a fiança pode ser de valor inferior ao da obrigação principal e contraída em condições menos onerosas, e, quando exceder o valor da dívida, ou for mais onerosa que ela, não valerá senão até ao limite da obrigação afiançada, bem como o fiador tem o direito de exigir que sejam primeiro executados os bens do devedor principal o que se denomina como benefício de ordem, salvo se houver renúncia expressa, se obrigou-se como principal pagador ou solidário ou se o devedor principal for insolvente ou falido.
Nos termos do art. 835 do Código Civil:
O artigo 39 da Lei de Locação traz o seguinte contexto:
Esse artigo tem como objetivo solucionar as várias controvérsias acerca da preservação ou não da garantia após o vencimento do prazo ajustado no contrato de locação, uma vez que como já sabemos o 47 da Lei de Locação aduz que findo o prazo estabelecido a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado.
Assim como a fiança, o contrato prorrogado a prazo indeterminado não é perpétuo, pois a própria lei que o cria também autoriza o seu desfazimento, a qualquer tempo e por simples denúncia feita pelo locador, na qual concederá o prazo de trinta dias para desocupação, nos exatos termos do §2º do art. 46 da Lei de Locações.
Nesse contexto Pontes de Miranda ensina:
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais em corrobora com esse entendimento. Vejamos:
(grifo nosso)
Como se denota em caso de prorrogação do contrato de locação, havendo prorrogação por prazo indeterminado por foça de lei, o fiador permanece responsável, desde que no contrato de locação tenha cláusula prevendo a extensão da garantia até a efetiva devolução do imóvel.
Porém a partir da prorrogação é faculdade do fiador notificar o locador e exonerar-se da fiança conforme artigo 40 da Lei de Locações, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao Locador.
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