O cálculo do ITBI deve ser baseado no valor pago no leilão judicial
Com o aumento da oferta de imóveis em leilão, também cresce o número de pessoas interessadas nessa forma de aquisição imobiliária. Isso ocorre tanto para fins de investimento, como revenda ou locação, quanto para moradia, já que os imóveis podem ser adquiridos por valores que chegam a ser 50% inferiores à avaliação judicial. Essa modalidade de alienação possui uma natureza jurídica diferente da compra e venda convencional, sendo considerada uma forma originária de aquisição da propriedade. Nela, não há relação jurídica entre o arrematante e o antigo proprietário do imóvel. Contudo, em ambas as formas de aquisição, a transferência da propriedade só se concretiza com o registro do título no cartório imobiliário competente, momento em que deve ser realizado o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
É fundamental ressaltar um aspecto de grande importância relacionado ao valor utilizado como base de cálculo para o pagamento do ITBI. Nas formas tradicionais de transferência de propriedade imobiliária, o ITBI é calculado com base no valor venal determinado pelo respectivo município. No entanto, no caso específico da alienação de imóveis em leilão judicial, o valor venal para fins de recolhimento do ITBI corresponde ao preço pelo qual o bem foi arrematado. Esse entendimento é amplamente aceito e respaldado por decisões do Superior Tribunal de Justiça, conforme demonstram os julgados dos Recursos Especiais nºs 1.670.521 e 1.542.296, entre outros.
Por exemplo, se um contribuinte arrematar um imóvel no Rio de Janeiro por R$ 500.000,00, o valor a ser pago a título de ITBI será de R$ 15.000,00, considerando que a alíquota no município é de 3%. Se o valor venal desse mesmo imóvel tivesse sido fixado pela prefeitura em R$ 800.000,00, o contribuinte teria que pagar R$ 24.000,00 de ITBI. Dessa forma, como a maioria dos imóveis leiloados é adquirida por valores significativamente inferiores ao preço de mercado, calcular o ITBI com base no valor da arrematação representa uma economia considerável para o contribuinte.
