A compra de um imóvel em leilão judicial é considerada uma forma de aquisição originária de propriedade. Isso significa que todos os ônus e gravames associados ao imóvel arrematado são extintos, e o bem é transferido ao arrematante de maneira totalmente livre, sem débitos e livre de direitos reais de garantia.
Nesse sentido repousa a firme jurisprudência do e. STJ e do nosso c. TJ/RJ, senão vejamos:
STJ – AgRg no Ag: 1225813 SP 2009/0160766-2, Relator: Ministra ELIANA CALMON, Data de Julgamento: 23/03/2010, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/04/2010. EXECUÇÃO FISCAL – IPTU – ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL – AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA – INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO ARREMATANTE – APLICAÇÃO DO ART. 130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CTN. 1. A arrematação de bem móvel ou imóvel em hasta pública é considerada como aquisição originária, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem, de maneira que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço da hasta. 2. Agravo regimental não provido.
TJ-RJ – AI: 00244129720178190000 RIO DE JANEIRO CAPITAL 19 VARA CIVEL, Relator: CARLOS AZEREDO DE ARAÚJO, Data de Julgamento: 03/10/2017, NONA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/10/2017. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. PAGAMENTO DE ITBI NA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. 1. O imposto devido pelo agravante em razão da arrematação do imóvel foi devidamente recolhido, conforme se depreende da guia de ITBI e certidão do registro imobiliário dando conta da arrematação do imóvel e o pagamento do referido imposto, calculado sobre o valor do bem arrematado. 2. A arrematação é forma de aquisição originária do bem e conforme lição do jurista Caio Mário da Silva Pereira é considerada originária a propriedade daquele que se torna dono de um bem que jamais esteve sob o senhorio de alguém; ou seja, é uma propriedade que se adquire sem que ocorra a sua transmissão por outrem, seja voluntária ou involuntária, direta ou indireta; sem que tenha havido, pois, qualquer relação com o estado jurídico anterior daquele bem. 3. A propriedade adquirida por meio da arrematação judicial implica o rompimento de todo e qualquer vínculo daquele bem, tanto com relação ao antigo proprietário, quanto com os ônus e gravames que o embaraçavam, tais como penhoras, ou até mesmo dívidas tributárias que, contraídas anteriormente à arrematação, são incorporadas aos valores transacionados na hasta pública. RECURSO PROVIDO PARA REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA, OFICIANDO-SE AO 5º RGI PARA QUE PROCEDA AO INCONDICIONAL REGISTRO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO EXPEDIDA EM FAVOR DA PARTE AGRAVANTE
A aquisição originária é aquela em que o direito de propriedade é obtido sem depender da transferência do bem por outra pessoa, garantindo ao novo titular um direito livre de eventuais vícios de relações jurídicas anteriores. Em contraste, a aquisição derivada é condicionada à relação jurídica anterior, onde o direito do adquirente é uma consequência direta do direito do transferente.
No contexto de um leilão judicial, o órgão jurisdicional atua sobre o patrimônio do executado, determinando qual bem será expropriado e promovendo sua venda, mas não age como representante do executado, já que este não consente com os atos do Estado. Assim, a aquisição de propriedade pelo arrematante é considerada originária, pois não há cooperação do proprietário anterior.
Dessa forma, a aquisição de um imóvel em leilão judicial oferece uma segurança jurídica significativa, desde que o comprador conte com uma assessoria jurídica especializada e prévia. Essa assessoria deve realizar uma análise detalhada da regularidade dos aspectos processuais e materiais, além de investigar possíveis dívidas que possam estar vinculadas ao imóvel.
