Benfeitorias no contrato de locação, quem é responsável em pagar ?

De certa maneira é sabido que todo imóvel com o passar dos anos necessita de uma reforma, há também aqueles locatários que precisam fazer uma benfeitoria no imóvel alugado para satisfazer as necessidades do seu dia a dia ou até mesmo quando a finalidade daquele imóvel é de uso comercial. Mas são recorrentes os dilemas entre LOCADOR e LOCATÁRIO quanto ao cabimento de quem é a responsabilidade de arcar com os valores gastos nessas benfeitorias.

Antes de adentrar no mérito da questão é imprescindível esclarecer o que são as benfeitorias e os tipos de benfeitorias existentes no nosso ordenamento jurídico previstas na Lei do Inquilinato e no Código Civil.

As benfeitorias são os acréscimos ou melhoramentos feitos no imóvel por meio da ação do LOCADOR ou do LOCATÁRIO. Sendo elas dividas em três tipos:

  • Benfeitorias necessárias que tem como finalidade a conservação do bem para que o mesmo não deteriore;
  • Benfeitorias úteis que são realizadas para facilitar o uso do bem, ou até mesmo aumentar o imóvel;
  • Benfeitorias voluptuárias tidas como mero deleite ou recreio, tornando o bem mais agradável e de com um alto valor.

Neste diapasão, revela-se extremamente importante o inquilino atentar para as diferenças das benfeitorias, com o objetivo de garantir seus direitos, principalmente no momento em que for realizar a assinatura do contrato.

Agora vejamos atentamente que a Lei de Inquilinato em seu artigo 35 aduz que as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, salvo disposição em contrário no contrato de locação.

O nosso Código Civil aduz em seu Artigo 578, que:

Portanto, pode observar que os artigos colacionados acima tanto da lei de inquilinato quanto do código civil asseveram que é legal o LOCADOR e LOCATÁRIO pactuarem no contrato de locação sobre a responsabilidade do pagamento quanto as benfeitorias, bem como o direito de retenção, onde é possível o LOCATÁRIO dispensar o seu direito.

Ademais, corroborando com o posicionamento doutrinário o STJ já pacificou o assunto na Súmula 335 dispondo que: 

Sendo assim para evitar desentendimentos, é fundamental que estejam no contrato cláusulas específicas sobre as benfeitorias.

Entretanto, é importante também constar no contrato o valor a ser debitado do aluguel em casos em que esteja previsto no contrato esse abatimento. Ou seja, o valor a ser debitado do aluguel via de regra, não poderá ultrapassar 30% (trinta por cento) da quantia paga pelo aluguel mensal.

No que condiz sobre as benfeitorias voluptuárias o artigo 36 da Lei de inquilinato traz que tais benfeitorias não são indenizadas pelo LOCADOR. Porém, é possível o locatário retirá-las ao fim do contrato, desde que não provoque danos à estrutura.

A título de esclarecimento, importante ressaltar que a nossa Lei do Inquilinato, em seu artigo 26 diz que: “Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao LOCADOR, o LOCATÁRIO é obrigado a consenti – los”.

Desta feita, resta claro que quanto aos reparos estruturais, tidas também como benfeitorias necessárias a responsabilidade é do LOCADOR.

A Lei do Inquilinato em seu artigo 22, I, IV e V, atribui obrigações ao LOCADOR quanto as benfeitorias e ao bem estado de servir a que se destina o imóvel alugado, impondo ainda a possibilidade de responder pelos vícios e defeitos anteriores a locação.

Sendo assim as benfeitorias dispostas no artigo 22 e 26 da Lei de Inquilinato, ou seja aquelas que são de responsabilidade do LOCADOR, caso esse não as execute, a Lei não o exime de suas reais obrigações, podendo futuramente inclusive o LOCATÁRIO ingressar com ações pertinentes para o ressarcimento de perdas e danos ocasionadas pelo mau desempenho do imóvel.

Insta salientar que LOCADOR e LOCATÁRIO tenham ciência que, deverá está celebrado no contrato todas as cláusulas contendo os direitos e deveres de cada um e especificadas quanto à responsabilidade e a forma de pagamento sobre as benfeitorias.

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