Como ficam as relações locatícias afetadas pela pandemia?

Como ficam as relações locatícias afetadas pela pandemia?

A rápida propagação do COVID-19, impõs à todos os cidadãos mudanças bruscas de atitude quase que da noite para noite. Evitando o alastramento do vírus e contaminação de um número cada vez maior de pessoas, diversas esferas do Poder Público começaram a baixar decretos restringindo a circulação de pessoas pelas cidades do país. É a partir daí que os problemas começam.

Não irei aqui tratar se as medidas restritivas de quarentena são excessivas ou não. Quero tratar apenas da parte técnica concernente a relação entre locadores e locatários e o que pode ser feito num momento de crise mundial.

Pois bem. É um efeito cascata. Vejamos:

1- Poder Público baixa decreto restringindo a circulação de pessoas pelas ruas;

2- Menos pessoas nas ruas (ou ninguém) a arrecadação (receita) cai assustadoramente;

3- Sem receita. Como locatários irão cumprir o contrato de aluguel original com alugueres e demais impostos?

O que fazer?

Primeiramente, o direito tenta tratar da maior parte de casos de uma maneira abstrata possível. Porém, nem tudo o que acontece em nosso dia a dia o legislador consegue prever. Assim, não há lei específica para esses casos num primeiro momento. Contudo, por ser um contrato PRIVADO, basta que locadores e locatários conversem e entrem em um acordo durante o período, posto que ambos tem interesses. Um não quer perder o inquilino num momento de crise, tendo em vista que seria muito difícil arrumar outro e ele teria prejuízo, de outro lado, o locatário não quer perder seu empreendimento mas sem receita não tem como pagar os valores anteriormente ajustados. Em resumo, primeira medida: ACORDO ENTRE AS PARTES. Ex: Redução do aluguel no valor de 60, 70% pelos próximos dois ou três meses. Lembre-se: se é um contrato privado, basta as partes sentarem e conversarem e pactuarem novas disposições por meio de ADITIVO CONTRATUAL por determinado período por exemplo.

2- Lembremo-nos que o art. 18 da Lei do Inquilinato possibilita, a qualquer momento, que um novo valor para o aluguel seja pactuado de comum acordo, com a modificação da cláusula de reajuste;

3- Na teoria geral dos contratos nos artigos 478 a 480 do Código Civil, temos que a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como uma pandemia) tornar a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, será possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução;

4- Cumpridos os requisitos e não havendo acordo, poderia ser pensada em uma ação revisional. Todavia, ante a suspensão das atividades judiciárias e prazos processuais, não imagino ser a melhor medida.

É certo que os efeitos mais nefastos da crise econômica ocasionada pelo coronavírus ainda estão por vir e são imprevisíveis. O que é certo é que o mercado de locações comerciais deve ser fortemente impactado, com a gradativa adequação dos preços de mercado a patamares compatíveis com a queda na procura por novos imóveis comerciais e a esperada vacância que a crise irá gerar.

Tanto proprietários quanto inquilinos devem ter em mente que, neste momento de incerteza, a renegociação extrajudicial dos contratos é uma forma de ambas as partes ganharem – se de um lado o locatário reduzirá seu custo operacional, de outro, o locador minimizará os riscos de que o imóvel fique vago por um prazo incerto. E juntos, de forma colaborativa, todos superarão o período de crise que se avizinha.

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